החוק הלא נכון במקום הלא נכון

ד"ר אשר מאיר

פורסם 5/24/2009

ללא מעורבות שלטונית, תנאי הפינוי עקב אי-תשלום היו מוסכמים בין המלווה לבין הלווה. ככל שתנאי הפינוי נוקשים יותר, יותר נוח לבנק; ככל שתנאי הפינוי גמישים יותר, יידרש הדייר לשלם יותר עבור המשכנתא שלו. בהנחה שהצדדים מכירים הכי טוב את האינטרסים שלהם, למה תהיה מוצדקת מעורבות ממשלתית?

קיימות לכך שתי הצדקות אפשריות. הראשונה קשורה לעובדה שההגנה שבחוק מהווה מעין ביטוח – אם אין לך מקום ללכת, אז הבנק ישכן אותך במקום הקיים או במקום חילופי. אך בביטוח יש בעיה של "אנטי-סלקציה" – בדרך כלל שהאנשים שבוחרים לקנות ביטוח הם אלו שהכי זקוקים לו. אם רק בודדים יבקשו מן הבנק לתת ביטוח נגד פינוי במקרה שלא יוכלו לסדר דיור אחר, הבנק יחשוד – בצדק – שדווקא אלו אנשים שעלולים להקשות עליהם לגבות את החוב. לכן, אפילו אם ביטוח כזה באמת מתאים למרבית הדיירים, בשוק חופשי ייתכן שלא יהיה מי שיהיה מוכן לספק אותו. נדרש לכך חוק שקובע כיסוי אוניברסאלי.

הצדקה אפשרית נוספת היא העובדה שלהסכם בין הבנק לבין הדייר יש למעשה צד שלישי – המדינה. המדינה נושאת אחריות לדאוג שלא יהיה אזרח חסר דיור; לכן אם הבנק מפנה את הדייר, בצדק מוחלט מבחינתו, אז הממשלה, דרך משרד השיכון או השירותים הסוציאליים – תידרש להיכנס לתמונה. הממשלה מחפשת אם כן לעשות לעצמה עבודה קלה על ידי שהיא מטילה אחריות על הבנק. לפעמים יש הצדקה שממשלה תטיל אחריות על אדם או גוף מסוים רק בגלל האדם נמצא במקום הלא נכון ובזמן הלא נכון. ספינה שנמצאת בקירוב מקום של ספינה טובעת לא פשעה בכלום, אך החוק מחייב אותה להגיש סיוע.

למרות השיקולים האלו, אני חושב שהחוק הוא הדרך הלא נכונה להשיג את המטרה. אם נחליט שהיתרונות שנמנו לעיל מצדיקים חיוב למצוא דיור חילופי למפוני משכנתא, זאת לא אומרת שהחיוב צריך להיות מוטל על הבנק. הבנק במקרה זה הוא בדיוק הגוף הלא נכון לפקח על מערכה כזאת.

הבנק מומחה (כך אנו מקווים) באמידת סיכונים ובניהול כספים. אין לו שום יידע או מומחיות בתחום המאד ספציפי של שיכון. לעומת זאת, קיימים גופים מקצועיים שצברו עשורים רבים של ניסיון במלאכה קשה זאת, כמו עמידר או פרזות. אפשר לאהוב את העבודה שהם עושים או לבקר אותה, אך בשום פנים ואופן לא סביר להניח שבנק יעשה עבודה טובה יותר.

גרוע מכך. לא רק שבנק אינו ערוך או מוכשר לספק שירותי שיכון משביעי רצון, בנוסף לכך אין לו תמריץ לעשות כן. ככל ששירותי הדיור של הבנק גרועים יותר, כך גובים הסיכויים שהלווים ישלמו את המשכנתא או ימצאו דיור חילופי בכוחות עצמם. אם הפתרון היחיד לבעיה זאת הוא פיקוח צמוד של השלטונות על ניהול התכנית, הרי לא השגנו את המטרה השנייה, לעשות עבודה קלה לשלטונות.

ככלל, אני לא חושב שיש מקום לחוקק חוק שיסדיר מציאת דיור חילופי למפונים. ללא כל ספק מי שיודע הכי טוב על פתרונות דיור המתאימים למשפחה המפונית זה המשפחה עצמה. הרי הם כבר גרים בשכונה, הם כבר מכירים אותה ורק הם מכירים את הצרכים שלהם.

אך אם כבר מחליטים שיש הצדקה מספקת לחייב גוף אחר למצוא דיור חילופי, הטלת אחריות זאת על הבנק הוא הפתרון הגרוע ביותר. יהיה הגיוני הרבה יותר להטיל את האחריות על משרד ממשלתי (שהוא כמעט תמיד האחראי העיקרי לביטוח סוציאלי) או לחלופין על גוף משכן בעל יידע בניסיון במשימה מורכבת זאת.